“這個月我1套都沒有成交，我們店一共就成交了2套房。”某中介紀某負責的區域是被稱為“宇宙中心”的北京市海淀區五道口，這里聚集著眾多科研院校、互聯網科技公司，也有不少優質學區，在北京屬于“寸土寸金”的價格高地，成交一直較為活躍。
今年上半年，紀某所在門店的成交量是每月十幾到二十多套，而現在的成交量不到上半年的十分之一。
北京東四環外四惠區域某中介周某表示，最近他的成交頻率是兩個月一單，原來則是一個月兩三單。
原本是銷售旺季，今年房地產市場卻格外冷清。需求端觀望情緒加重，入市更謹慎;一些不急于出手的二手房業主已經撤下了房源。甚至有部分開發商放緩了拿地和開發進度，陸續有土拍流拍發生。
有媒體從深圳福田區一中介人員處獲悉，最近客戶看房的都是想買筍盤，大大低于前期成交價的才會成交。某小區相似戶型，3月份成交價是460多萬元，最近成交價只有335萬元。
業主也在放慢出手速度。一方面，一些資金需求不緊迫的業主選擇觀望;另一方面，需要資金的業主更關注尾款能否及時到賬，這一環節現在卻充滿變數。
一位中介業務員表示，過去是批貸就可以去辦過戶了，拿新房本去質押，然后走放款流程。最近銀行放款緩慢，部分銀行甚至要等7個月后才放款，因此很多業主就要拿到尾款才交房。這樣一來，從購房者的角度看，即使現在買了，也要到明年才交房。所以很多客戶現在也不著急了，就多看看但不成交。
市場的疲弱已經傳導至開發商。一位東部省份三線城市開發商表示，“這邊已經沒有多少人去拿地了，明年除了幾個拆遷的項目，其他的新樓盤目前還沒聽說幾個。市場飽和，二手房拋壓大。”
業內分析師表示，8月市場全面降溫，重點50城市二手房成交量連續多月環比下降，九成以上的城市二手房成交量同環比均下降，上海、杭州等重點城市同環比降幅均較大;價格下跌城市數量增多，深圳二手房房價連續4個月下跌，徐州、銀川、金華等城市也出現下跌。
“金九銀十”成色不再已是不爭事實。在業內人士看來，樓市整體降溫，實則反映政策調控已見成效。從“三道紅線”到“房地產貸款集中度管理制度”，不僅使得房企融資端持續承壓，也拉長了銷售回款的周期，對于在償債、拿地等多方面均需要穩定的現金流支撐的房企來說，形勢越發嚴峻。
從融資端來看，房企債券融資方面，今年前8月融資規模累計增速較前7月加速下滑。據某研究院統計，前8月房企發債累計約6999億元，同比下降21%。其中，8月單月房企境內外債券融資規模約571億元，環比減少39.8%，同比減少54.2%。
另一條主要的資金回流渠道即通過銷售回款的速度也在減慢。央行數據顯示，8月份，居民中長期貸款同比降低23.55%，連續4個月同比下降。從增量角度看，據平安證券研報統計，新增房貸占金融機構新增貸款比重連續三季度下滑。2021年上半年，主要金融機構新增房地產貸款2.42萬億元，同比降19.1%。其中二季度新增房地產貸款7500億元，占新增總貸款比重為15%，占比連續3個季度下滑。
據了解，受限于房貸集中度管理，有銀行壓縮了房地產開發貸款的投放規模，還有銀行部分區域性分行僅用半年時間就把全年的個人按揭貸款投放額度用完，使得后續該地區新的個人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。
一位北京朝陽區中介稱，上半年各個銀行的額度和排單都沒有明顯調整，近兩年市場比較平穩，銀行的二手房貸款額度是非常寬裕的，所以也沒刻意節制。一直到8月份放款速度變化都不明顯，但從9月份開始，個別銀行開始不接單了。甚至有的銀行放款要等7個月，這種情況客戶一聽就走了。某國有大行分支行都是這個情況，小銀行更沒法保證。
該中介透露，現在找銀行做房貸的話，放款時間都不能保證，現在能接單的銀行基本都要3個月左右。某國有大行一支行現在要求住房貸款客戶簽署承諾書，承諾7個月不放款客戶也不能找銀行麻煩。
“幾家我們合作的銀行都說不確定，會不會因為今年積壓的單子導致明年一季度都沒有額度，需要挪到二季度，或者會不會因為市場比較穩定政策又放開了，都不好說”。該中介表示。
融資與回款雙重承壓，房企面臨巨大挑戰。某地產分析師認為，二手房成交量下滑對房企銷售影響顯著。一、二線城市基本都存在限購要求，在有限購要求的城市里，有新增需求的購房者往往采用換房策略，即先賣出二手房再購房。因此，一旦二手房成交量下降，開發商的新增銷售壓力也會隨之增大。
某業內專家解釋，當前樓市下行就在于“高周轉+高杠桿”的模式難以持續。一是房屋銷售節奏放緩，所以難以存在高周轉;二是當前不存在高杠桿模式，即資金方面會越來越緊。
據了解，多數業內專家一致認為，當前部分房企帶來的信用危機需要警惕，或將對民營房企的融資和交易產生沖擊。總體來看，當前部分房企流動性緊張引發的風險依然可控，仍有足夠的金融工具與政策手段應對市場可能面臨的風險。
多位專家還指出，在本輪下行中，由于銀行等金融機構將對民營房企融資更謹慎，一些現金儲備較豐厚、融資便利和融資成本低的“三好學生”房企將獲得機遇，尤其是在提高門檻后的第二輪土拍中受益。
