去年8月，針對重點房企資金監測和融資管理的“三線四檔”政策出臺。按照監管要求，到2023年6月底，試點房企“三道紅線”指標必須全部達標;2023年底所有房企實現達標。如今，“三線四檔”政策出臺已經一年。在這一年里，房企都做了哪些努力?效果如何?行業經歷了哪些變化?記者對此進行了采訪。
“三線四檔”影響深遠
“行業發展的最佳窗口期已經過去，房地產公司依賴融資杠桿彎道超車的時代已經一去不復返。”這是接受《中國消費者報》記者采訪的一位TOP10房企高管對于房地產行業新形勢的判斷。之所以這么說，在他看來，完全是由于“三線四檔”政策的出臺給行業帶來了深刻的影響與變革。
所謂“三線四檔”，是指2020年8月住建部、央行召開重點房地產企業座談會，12家房企出席會議。會上提出三個監管要求，即“三道紅線”：剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%、現金短債比不得小于1倍。根據“三道紅線”踩線的條數，監管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負債規模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的房企，有息負債年增幅也不得超過15%。而“踩線”數量越多，房地產企業面臨的降杠桿壓力越大。按照監管要求，從今年1月1日起，房企正式進入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點房企的“三道紅線”指標必須全部達標，2023年底所有房企實現達標。這一舉措被認為是顛覆了房地產行業過去發展的底層邏輯，一時間在行業內引發了極大的震動。
貝殼研究院策略分析師賈莎莎對《中國消費者報》記者表示，如按照“三線四檔”有息負債增長規模的要求統計，僅TOP60上市房企每年預計將少增長約9371億元的有息負債。這將極大有利于房地產行業穩健經營，有效預防系統性金融風險，同時優化全社會資源配置。
調控效果加速顯現
“三線四檔”政策出臺已經一年，調控效果相當顯著，不少房企的財務情況得到改善，不僅控制了總有息負債規模的增長，債務結構也優化顯著，還有部分企業快速下降至黃檔甚至是綠檔。
克而瑞研究中心日前發布的報告顯示，根據其監測的99家重點房地產企業財務情況來看，現金短債比和凈負債率兩項指標相比2020年上半年均有明顯改善，尤其是凈負債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個百分點。
從不同的顏色檔位來看，處于綠檔的房企明顯擴容，與去年年中的13%相比，占比上升了22個百分點，達到了35%;黃檔房企占比下降，相比去年年中下降了6個百分點，至45%;此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降，分別下降至9%、11%。
整體來看，自“三線四檔”政策出臺以來，99家樣本房企中有41家房企成功降檔，其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中，降一檔的有35家，降兩檔的有5家，有一家房企成功連降三檔，直接從紅檔企業變為綠檔企業。此外，在2020年踩線的房企中還有部分已提出了降檔時間表，大多規劃未來3年內力爭“三道紅線”的全部達標。
據央行披露，2021年二季度末，房地產貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，低于各項貸款增速2.8個百分點，比上年末增速低2.2個百分點。賈莎莎告訴《中國消費者報》記者：“一方面，房地產貸款增速在持續下降;另一方面，工業中長期貸款增速繼續提升以及綠色貸款增長速度加快，說明金融資源在社會分工的角色中達到了更好的均衡，為全社會高質量的經濟發展奠定了堅實的金融基礎。”
倒逼房企專注產品升級
以前，房地產行業發展主要依靠融資來驅動投資，對融資依賴度較高。“三線四檔”政策對于長期“高融資、高負債、高杠桿”發展的房企來說，無疑是近年來最重磅的政策之一。
北京房協副秘書長陳志對《中國消費者報》記者表示，“三線四檔”是房地產行業調控由需求端向供應端的重要調整，將成為房地產調控長效機制中的重要舉措，預計該項政策在未來的執行階段，適用范圍和指標維度會“更廣更深”，監管執行力度會“只嚴不松”。
進入2021年，房地產調控政策更加精準、高頻，政策之間相互補充、相互影響，形成合力，短期內房企壓力倍增，但從長期看，則會加快房企的轉型升級，努力尋找合適的定位與發展的契機。
克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費者報》記者表示，對房企而言，發展規模以及所在的梯隊會相對固定，留給企業在傳統賽道上彎道超車的機會越來越小，房企拿地失誤的容錯率會越來越低，絕大多數房企會選擇聚焦主業。尤其是在銷售方面，盡快回款顯得更加重要，這將倒逼房企對項目運營管理更為標準化和精細化，對項目品質的關注將提高，升級迭代產品成為關鍵。
房玲認為，房地產行業正在發生深度重構，結合我國“十四五規劃”的戰略方向，房企可以在租賃市場、物管服務、社區養老、城市更新、數字經濟等更細分的領域中尋求更大的發展機遇，布局企業新的增長曲線。
