整治學區(qū)房炒作的余波，仍在北京西城上空回蕩。
7月13日，是北京我愛我家部分門店“閉店學習”的第二天。在實際調(diào)研中，第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，該公司經(jīng)紀人均以公司培訓為由，表示不方便看房，部分經(jīng)紀人稱不承接新業(yè)務，只做已成交單子的流程手續(xù)。
“現(xiàn)在東西海三區(qū)監(jiān)管比較嚴格，不讓講學區(qū)。”有我愛我家中介人員表示。
風波起自一周前的西城幼升小事件。7月初，那些“731”政策后置業(yè)德勝、月壇、金融街學區(qū)的家長發(fā)現(xiàn)，花千萬購入的學區(qū)房變成拆“盲盒”游戲，所在優(yōu)質(zhì)片區(qū)無校可上，只能選擇其他片區(qū)的普通小學。
一時間，浪聲驟起，關于“學區(qū)房信仰破碎”的聲音不絕于耳。也因此，一些房產(chǎn)中介被卷入其中。7月6日，我愛我家2名員工，針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，被刑事拘留。
針對學區(qū)房的強監(jiān)管，宛如一劑猛藥，給迷幻的市場降了溫。“學區(qū)房”幾個字，也成了中介口中的燙手山芋，不再是昔日的金字招牌。
然而，中介慎言背后，市場真的毫無波瀾嗎?事實并非如此。第一財經(jīng)記者了解到，目前西城市場上“價格戰(zhàn)”暗涌，德勝等頂級學區(qū)降價案例不少，新街口、展覽路等其他片區(qū)，卻有成交放大、趁勢漲價之意。
學區(qū)房炒作被重錘
曾幾何時，學區(qū)房是樓市中的“硬通貨”，也是中介為房源貼金的重要砝碼。如今，這一切正在漸漸遠去。
13日，北京，隆隆的漂泊大雨已經(jīng)遠去，房產(chǎn)中介張力的心情卻仍如陰霾。這一天，不少客戶在線上咨詢購房事宜，其中很多人注意到西城區(qū)最近的入學政策，想打探市場。不過，張力在回應時，明顯比以往謹慎許多。
“我們中介只是找客戶賣房子，不能給業(yè)主做決定。如果有看好的房源，可以約雙方見面談，最后具體多少錢成交，不能保證。”當客戶發(fā)來有關學區(qū)房的咨詢時，張力聲稱，具體片區(qū)不做推薦，看對方自己考慮。
這名中介的謹慎事出有因。7月6日，北京市西城區(qū)房管局發(fā)布通報指出，北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司2名員工，針對西城區(qū)教改政策發(fā)布煽動性信息引發(fā)群體性聚集，涉嫌尋釁滋事，已被刑事拘留。
因被監(jiān)管“點名”，我愛我家表示，自7月12日起西城、東城轄內(nèi)門店、海淀主要學區(qū)周邊門店，將采取閉店學習的方式，對門店經(jīng)紀人進行為期一周的全員強化培訓。張力，便是我愛我家中介大軍的一員。
實際上，監(jiān)管對學區(qū)房炒作的打擊一直持續(xù)，但今時力度不同于往日。
早在今年4月，北京住建委便對海淀區(qū)萬柳、翠微，西城區(qū)德勝、金融街，東城區(qū)交道口等價格快速上漲區(qū)域進行專項執(zhí)法檢查。我愛我家黃寺大街第四分公司，當時因涉嫌存在炒作“學區(qū)房”被暫停營業(yè)整改。
不過，這沒能徹底擋住市場對學區(qū)房的熱情。業(yè)內(nèi)人士表示，今年一季度，北京二手房成交量環(huán)比增速在30%以上，主要因西城、海淀學區(qū)房成交量上漲。這股熱度一直持續(xù)到四月份，學區(qū)房集中成交拉高了市場行情。
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，北京二手房網(wǎng)簽共計110182套，系2017以來二手房上半年網(wǎng)簽量的5年新高，僅次于樓市大火的2016年上半年的135507套。3月，學區(qū)房火爆時，單月成交突破20000套。
盛極之時，調(diào)控到來。月初，不少西城幼升小的學生家長，陸續(xù)接到調(diào)劑電話。那些去年7月31日后買下德勝、月壇和金融街片區(qū)學區(qū)房的家長，發(fā)現(xiàn)理想中的“牛小”已沒有選擇空間，只能選擇其他片區(qū)的普通小學。
這波政策落地，直接扭轉(zhuǎn)了學區(qū)房的風向。“最近線上看房的客戶有，但下手成交的人很少。”張力稱，目前自己不能外出帶客戶看房，僅跟其進行線上交流。因政策帶來市場變動，近期房源降價的現(xiàn)象也有所增多。
有人甩賣有人漲價
西城區(qū)學區(qū)房政策走向，不僅影響著今年有娃入學的家庭，那些還未上車的購房者，同樣憂心忡忡。這兩天，楊帆一直在留意西城區(qū)的市場走向，她想撥開重重迷霧，決定到底是否在此置業(yè)。
楊帆是傳統(tǒng)“北漂”，跟伴侶打拼多年后，他們有了上車北京的本金。楊帆原想提早規(guī)劃，為出生不久的孩子找準方向，然而突然落地的多校劃片政策，讓她打了退堂鼓。“不能對口進入優(yōu)質(zhì)小學，如何衡量房子的價值?”
拋開長遠不說，短期內(nèi)，西城區(qū)市場上的價格變動，也讓她決定再觀察一下。
第一財經(jīng)記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，在過去一周，西城德勝等優(yōu)質(zhì)片區(qū)，房源降價的案例不在少數(shù)，直降百萬元更是屢見不鮮。相反，那些被家長們“嫌棄”的新街口、展覽路等片區(qū)，市場成交和價格卻有拉高勢頭。
“最近德勝確實有降價趨勢，目前我手上有好幾個可以談價的，這些業(yè)主著急賣了換房，看市場有異動，紛紛降價急售。”德勝片區(qū)一位中介人員稱，市場“水分”不會那么大的，跟業(yè)主見面談，還有“驚喜”。
所謂驚喜，即房源降價幅度。上述中介展示出三套房源，總價分別為1020萬元、1105萬元、1160萬元。“第一個房子，900萬+能賣，其它兩個也是1000萬左右能賣。”這意味著，第三套房，降價空間已高達160萬。
早在西城學區(qū)房政策落地時，便有業(yè)內(nèi)人士稱，如果房源與優(yōu)質(zhì)學區(qū)不再有明確掛鉤，短時間對過去極優(yōu)質(zhì)的頂尖學區(qū)，會形成價值下拉，包括德勝、月壇、金融街等片區(qū)。如今，市場對政策變化，已開始有較快的反應。
另一方面，購房者普遍認為，東西城和海淀作為傳統(tǒng)教育強區(qū)，即便是非拔尖的學校，也比相鄰教育薄弱片區(qū)的教學質(zhì)量更高。近期，西城區(qū)一些教育優(yōu)勢不突出、處于價格洼地的片區(qū)，市場成交及價格均有拉升勢頭。
“上周新街口片區(qū)每天都有成交。”當?shù)匾晃环慨a(chǎn)中介稱，政策前新街口在售房源還有120多套，現(xiàn)在只剩下68套了。除去一些稅費多的房源有降價，新街口片區(qū)漲價現(xiàn)象較多，有房源實際成交均價上漲約1萬元。
新街口是今年德勝被調(diào)劑家庭的可選片區(qū)。花高價買了德勝的房，卻被調(diào)劑到較便宜的新街口，這勢必會對相關片區(qū)的價格定位產(chǎn)生影響。
上述中介透露，一些購房者的策略是，以新街口的成交價去談德勝的房源，把降價預期談出來。“現(xiàn)在，這兩個片區(qū)的價格互相影響。”據(jù)悉，一些之前想買德勝的客戶轉(zhuǎn)向了新街口，這也是導致后者價格上漲的原因之一。
“學區(qū)房價格不跌的神話，一定程度上動搖了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為。四月份政治局會議直指學區(qū)房炒作，說明學區(qū)房問題已經(jīng)違背了教育改革的初衷，必須要進行整治。以北京為例，如果嚴格執(zhí)行多校劃片，優(yōu)質(zhì)區(qū)域的需求會外溢，其它片區(qū)的價格也會有所調(diào)整。
