房地產(chǎn)野蠻增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，行業(yè)與市場(chǎng)充滿(mǎn)著不確定因素，引發(fā)資本市場(chǎng)板塊估值下殺，徘徊在估值底部的整個(gè)行業(yè)似乎總是坐在資本市場(chǎng)的“冷板凳”上，而這個(gè)局面，隨著調(diào)控、融資、利率等一系列政策與市場(chǎng)數(shù)據(jù)走向穩(wěn)定化，開(kāi)始轉(zhuǎn)變了。
多家券商曾預(yù)判：平穩(wěn)預(yù)期下，房地產(chǎn)板塊估值下殺將被修復(fù)，公司銷(xiāo)售與業(yè)績(jī)?cè)鏊賹⒊蔀槭袌?chǎng)關(guān)注點(diǎn);看好業(yè)績(jī)優(yōu)良的行業(yè)龍頭公司的表現(xiàn)。
今年2月25日A股房地產(chǎn)板塊的集中脈沖，則被視為房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)來(lái)臨前夜的重要信號(hào)。被忽視的房地產(chǎn)“隱形白馬”股，開(kāi)始回歸投資者視野。
“絕對(duì)底部”
在今年2月25日，A股中多家房企股票突然觸及漲停板，H股中多家房企股票漲幅則超過(guò)12%。對(duì)于正處于熱點(diǎn)中的醫(yī)藥或者新能源行業(yè)而言，在資本市場(chǎng)上上演批量漲停的一幕并不少見(jiàn)，但對(duì)于已經(jīng)“冷靜”了多年的房地產(chǎn)板塊而言，這一幕則極罕見(jiàn)。
廣發(fā)證券曾指出，“房地產(chǎn)板塊估值處于絕對(duì)底部區(qū)域，流動(dòng)性的邊際改善對(duì)龍頭估值底部抬升將起到支撐作用，疊加集中度提升帶來(lái)的業(yè)績(jī)彈性，龍頭公司具備確定性的投資價(jià)值。”其他多家券商也做出了房地產(chǎn)板塊輪動(dòng)將來(lái)臨的預(yù)判。
從2016年底開(kāi)始，“房住不炒”伴生一系列政策、金融工具施向房地產(chǎn)。2016年被視為房地產(chǎn)PE值的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，相比較其他行業(yè)，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)PE值已經(jīng)跌到了歷史低位，此后再一路走低，這也讓券商得出了“絕對(duì)底部”的結(jié)論。
2020年疫情“黑天鵝”過(guò)后，房地產(chǎn)板塊再度下探，2020年7月份A股房地產(chǎn)板塊指數(shù)達(dá)到15393.51左右。隨后板塊下跌，小幅震蕩回彈后，至今維持在13383左右。
在資本市場(chǎng)估值“極寒”同時(shí)，房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)卻屢創(chuàng)新高，增速不減。
中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2020年房企銷(xiāo)售額平均增速達(dá)到了14.4%，高集中度下，龍頭房企在其中作用占重頭，TOP50房企總銷(xiāo)售規(guī)模已突破10萬(wàn)億元。相比其他疫情影響下受損嚴(yán)重的行業(yè)，房地產(chǎn)可謂表現(xiàn)出色。
而疫情洗禮下，一些冒進(jìn)的巨頭折戟，去掉高歌猛進(jìn)的濾鏡，“穩(wěn)健性”成為第一優(yōu)勢(shì)被凸顯出來(lái)。從排行榜上看，營(yíng)收靠前的房企PE值基本上在4-9倍之間，遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，以營(yíng)收排名位居前列，疫情年業(yè)績(jī)突出的榮盛發(fā)展為例，其PE值甚至不足4。
申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)評(píng)估顯示：從2000年該行業(yè)指數(shù)發(fā)布以來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)包括市盈率(TTM)、市凈率和市銷(xiāo)率均處在歷史最低位置。其中，PE(TTM)當(dāng)前值為8.56倍，處于歷史2.71%的分位點(diǎn);PB當(dāng)前值為1.15倍，處于歷史1.92%的分位點(diǎn);PS當(dāng)前值為0.78倍，處于歷史2.8%的分位點(diǎn)。而相反，行業(yè)股息率高達(dá)3.72%，處于歷史97.72%的分位點(diǎn)，可以看到，地產(chǎn)板塊整體均估值均處于歷史最低位置。
正如眾多券商預(yù)判的那樣，2月份的漲停潮印征著房地產(chǎn)板塊開(kāi)始蓄勁待發(fā)，投資契機(jī)顯現(xiàn)。同時(shí)，自今年4月份開(kāi)始，各地的集中供地也已拉開(kāi)帷幕。這一政策間接利好房地產(chǎn)板塊中實(shí)力較強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)房企，其股價(jià)也迎來(lái)了上漲的機(jī)會(huì)。
高分紅低估值
盡管房地產(chǎn)股價(jià)此前多年不溫不火，但有投資者仍是缽滿(mǎn)盆盈。仍以榮盛發(fā)展為例，上市14年來(lái)，榮盛發(fā)展堅(jiān)持每年分紅。截至2020年底，其累計(jì)現(xiàn)金分紅金額達(dá)到了118.37億元。2015-2019年，榮盛發(fā)展連續(xù)5年派息率超過(guò)了當(dāng)年歸母凈利潤(rùn)的22%。截至目前，榮盛發(fā)展的股息率超過(guò)了5%，這一數(shù)值遠(yuǎn)超銀行理財(cái)的收益率，也超過(guò)了A股中的大多數(shù)企業(yè)。就算不靠股價(jià)收益，榮盛的股東也是回報(bào)豐厚。同類(lèi)穩(wěn)健型龍頭房企分紅也多較“大方”，如萬(wàn)科、保利等。
2020年，盡管出現(xiàn)了疫情“黑天鵝”，榮盛發(fā)展的銷(xiāo)售卻逆勢(shì)增長(zhǎng)超過(guò)10%，結(jié)合不到4的PE值，投資者形容其在A股超過(guò)百家的房企中，是一匹“隱形的白馬”。
年報(bào)顯示，2020年，榮盛發(fā)展實(shí)現(xiàn)簽約金額1270.97億元，同比增長(zhǎng)了10.18%，銷(xiāo)售額更是連續(xù)3年超過(guò)了千億元且逐漸遞增。而其近四年?duì)I業(yè)收入分別為387億元、563.7億元、709.1億元、715億元，復(fù)合增長(zhǎng)率約為20%左右;歸母凈利潤(rùn)分別為57.6億元、75.65億元、91.2億元、75.01億元。
財(cái)務(wù)健康度方面，截至2020年底，榮盛凈負(fù)債率為80.18%，完全達(dá)到了監(jiān)管要求的低于100%。同時(shí)，現(xiàn)金短債比為1.23，達(dá)到監(jiān)管要求的大于1倍，短期償債無(wú)壓力。此外，其連續(xù)4年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為正，2020年末的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~13.67億元。年報(bào)披露，榮盛發(fā)展2020年獲得銀行授信額度931.55億元，境內(nèi)主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)公司主體信用評(píng)級(jí)至AAA，境外主流評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)給予公司BB-的主體信用評(píng)級(jí)。
專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為，標(biāo)桿房企能夠在外部環(huán)境有很大變數(shù)的情況下，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，主要得益于土儲(chǔ)布局科學(xué)，內(nèi)控能力強(qiáng)，內(nèi)部管理科學(xué)。“過(guò)硬的底盤(pán)”為其帶來(lái)投資的高安全性。
未來(lái)兩年業(yè)績(jī)可預(yù)判
榮盛起家于京津冀，此前在環(huán)京區(qū)域布局了多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。近年來(lái)，逐步發(fā)力長(zhǎng)三角、大灣區(qū)等國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要陣地。全國(guó)性戰(zhàn)略布局使得土儲(chǔ)“雞蛋不在一個(gè)籃子里”，這也大大分散平攤了區(qū)域性市場(chǎng)起伏的風(fēng)險(xiǎn)。
截至2020年底，榮盛發(fā)展的土儲(chǔ)建筑面積為3835.98萬(wàn)平米，滿(mǎn)足公司近三年的開(kāi)發(fā)需求。僅在行業(yè)中“兵家必爭(zhēng)之地”的長(zhǎng)三角，榮盛就已經(jīng)“遍地開(kāi)花”。2020年江蘇公司全年簽約規(guī)模破百億，開(kāi)發(fā)精品項(xiàng)目30余個(gè)，擁有超30萬(wàn)業(yè)主。榮盛于2016年首入浙江，項(xiàng)目遍布杭州、蘇州、寧波、紹興、嘉興、海寧等城市，參與開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目13個(gè)，2020年簽約規(guī)模也超百億。
而今年以來(lái)，榮盛傳統(tǒng)重倉(cāng)的環(huán)京地區(qū)觸底反彈，銷(xiāo)售量直線(xiàn)上升，加上其他拿地城市能級(jí)提升，長(zhǎng)三角、大灣區(qū)正在發(fā)力當(dāng)口，整體潛力可期，而作為結(jié)算滯后的房地產(chǎn)企業(yè)，未來(lái)兩年業(yè)績(jī)基本鎖定，估值修復(fù)預(yù)期強(qiáng)烈。
榮盛發(fā)展業(yè)務(wù)布局在地產(chǎn)主力基礎(chǔ)上，也多元并進(jìn)，發(fā)展康旅、產(chǎn)業(yè)新城、物業(yè)及其他產(chǎn)業(yè)。同時(shí)預(yù)判市場(chǎng)、研發(fā)新產(chǎn)品，維持長(zhǎng)期領(lǐng)先的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
住宅方面，榮盛持續(xù)提供品質(zhì)剛需住宅與舒適改善性住宅，和以新型生活方式為主題的高端社區(qū)服務(wù)。借疫情期間積極修煉內(nèi)功，重新編制了《住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)管理白皮書(shū)》，進(jìn)一步提升產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
2020年，盡管疫情的出現(xiàn)對(duì)于康旅造成了不小的沖擊，不少房企面對(duì)康旅未來(lái)不確定的發(fā)展形勢(shì)進(jìn)退兩難。而榮盛發(fā)展則是尋找新的IP，打造了“一品原鄉(xiāng)”項(xiàng)目，傳承中國(guó)的耕讀文化，滿(mǎn)足城市新貴階層的兒時(shí)向往。在疫情得到控制后，榮盛發(fā)展打造的康旅項(xiàng)目便受到了客群的廣泛關(guān)注和認(rèn)可。
除此之外，榮盛發(fā)展的物業(yè)榮萬(wàn)家也已經(jīng)成功登陸了港交所。憑借著“輕資產(chǎn)”模式一度成為了資本熱捧的新星。而房企拆分物業(yè)使其獨(dú)立上市則也可以拓寬融資渠道，獲得更多的資本支持。
“黃金時(shí)代”過(guò)去之后，進(jìn)入“白銀時(shí)代”的房企價(jià)值并未出現(xiàn)縮減，反倒因?yàn)樯钛挟a(chǎn)品，內(nèi)資價(jià)值有所增長(zhǎng)。資本市場(chǎng)從來(lái)不缺少投資的熱點(diǎn)，每隔一段時(shí)間就有新經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)。相比較而言，房地產(chǎn)板塊作為估值最低區(qū)間、業(yè)績(jī)卻與之反差極大的領(lǐng)域，在包括政策、利率、融資、市場(chǎng)等各項(xiàng)因素都“塵埃落定”的時(shí)候，資本市場(chǎng)關(guān)注度回歸業(yè)績(jī)本身的時(shí)代，或?qū)⒌絹?lái)。
住房作為一種剛性需求，始終不會(huì)消失。持續(xù)穩(wěn)定上升的銷(xiāo)售額、穩(wěn)定的凈利潤(rùn)率和分紅則也恰恰代表著房地產(chǎn)行業(yè)的底部特征與投資安全性。而行業(yè)中財(cái)務(wù)穩(wěn)健，價(jià)值卻被低估的白馬就成為價(jià)值洼地。(文/華章)
