“截至2020年底，中國住房租賃市場的整體市值規(guī)模是2.52萬億元人民幣，預(yù)計中國住房租賃REITs市場規(guī)模要達(dá)到3024億元。”14日，中房協(xié)公寓專業(yè)委員會執(zhí)行秘書長、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院報告會上表示，我國住房租賃REITs時代即將到來。
據(jù)ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《住房租賃20年：政策·邏輯·未來》報告顯示，通過依靠政策、稅收等全方位配合的住房租賃REITs產(chǎn)品是促進(jìn)市場成熟化發(fā)展的關(guān)鍵。住房租賃REITs產(chǎn)品的積極意義在于幫助企業(yè)完成低成本融資并通過持續(xù)運營獲得相應(yīng)的市場估值進(jìn)而促使持有型資產(chǎn)進(jìn)行良性運作。住房租賃REITs發(fā)行的核心要求之一是項目要成熟穩(wěn)定，至少運營在三年以上，同時現(xiàn)金流要穩(wěn)定，而且運營主體是合格的運營商。另外一個要求是收益率要達(dá)到一定水平，即凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。雖然現(xiàn)在公募REITs沒有真正落地，但是近幾年也有了一些關(guān)于類REITs項目的探索。截至2019年底，我國相繼推出了30多只住房租賃類REITs產(chǎn)品。
“一旦公募REITs在住房租賃市場放開，住房租賃企業(yè)能夠‘輕裝上陣’，形成‘開發(fā)、運營、金融退出’的低金融杠桿、可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)模式。同時REITs執(zhí)行長期投資策略，具備專業(yè)的資產(chǎn)管理水平，有助于整個住房租賃市場的專業(yè)發(fā)展，從而有效緩解市場波動。最后，以REITs的租金分紅邏輯來改變房地產(chǎn)價格過快上漲的預(yù)期成為房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的穩(wěn)定器。”趙然認(rèn)為，住房租賃REITs對中國房地產(chǎn)市場將起到結(jié)構(gòu)性重塑作用。
目前，土地端已具備多元化試產(chǎn)供給，特別是拓寬租賃住房用地來源。資金端方面，擴大租賃住房建設(shè)資金來源，支持保險機構(gòu)進(jìn)入租賃住房市場。政策端則積極探索對租賃住房企業(yè)的稅費支持。趙然說，隨著三端齊備之后，住房租賃REITs時代即將到來。報告指出，美國住房租賃REITs總市值是1344億美元，占比美國住房租賃總市值1.12萬億美元的12%。截至2020年底，中國住房租賃市場的整體市值規(guī)模是2.52萬億元人民幣，預(yù)計中國住房租賃REITs市場規(guī)模要達(dá)到3024億元，整個市場份額還是非常龐大。
趙然表示，市場和前景是美好的，但還有很多路要走。包括增大住房租賃領(lǐng)域的土地供應(yīng)，探索專項用地獲取機制;研究和推出針對租賃住房REITs的專項稅收支持政策，解決雙重征稅，重組稅負(fù)過重等問題;加強專業(yè)品牌運營機構(gòu)的培訓(xùn)工作，強化品牌價值;從土地性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)、估值、租約、產(chǎn)品架構(gòu)、資產(chǎn)管理投資者信息等各方面評估和論證，嘗試從公租房類資產(chǎn)入手，嘗試進(jìn)行公募REITs;加強投資者教育，特別是機構(gòu)類投資者對租賃住房行業(yè)的認(rèn)知。(王日晨)
