什么是“財務自由”?
對于個人來說，實現“財務自由”是努力工作奮斗的目標之一，意味著更好的生活。而對于企業來說，“財務自由”意味著充裕的在手現金、穩健的財務狀況，可以使得經營發展游刃有余。
根據龍湖集團財報顯示，過去一年，龍湖實現歸母凈利潤200.0億元，擁有在手現金778.3億，凈負債率僅46.5%，平均借貸成本4.39%。
截至2021年4月1日收盤，龍湖集團總市值達3057.64億港元，在內房股中排名第二，對應市盈率位居行業首位，顯示了資本市場對龍湖集團未來成長潛力的高度認可。
不僅如此，3月15日，龍湖集團正式納入恒生指數，成為55家成份股之一，這與其良好的信用記錄、審慎自律的財務表現、穩健的業務發展密不可分。
龍湖為何能夠獲得資本市場的青睞?
“因自律得自由”
3月26日，龍湖集團發布了2020年度財報。
財報顯示，龍湖集團2020年實現營業收入1845.5億，同比增長22.2%;毛利540.3億元，毛利率約29.3%。目前披露年報的千億規模內房股，平均毛利率約23.6%，龍湖跑贏均值5.7個百分點。
去年，龍湖集團核心權益后凈利186.9億元，同比增長20.2%，5年復合增長率25%。
銷售方面，龍湖堅持“有回款的簽約，有盈利的增長”，去年合約銷售2706.1億元，同比增長11.6%。
負債方面，截至2020年末，龍湖凈負債率下降至46.5%，達到近5年來最低水平;現金短債比達到4.24倍;剔除預收款后資產負債率為67%。
根據“三道紅線”規定的指標，龍湖再度穩居“綠檔”房企之列。
事實上，2016年至2020年，龍湖集團的凈負債率一直保持在54%以下，現金短債比保持在3倍以上，剔除預收款后的資產負債率保持在70%以下。
充裕的在手現金是保證財務指標健康的重要條件之一。截至去年末，龍湖集團共有在手現金778.3億，債務資本比為46.5%，維持低位。
此外，龍湖平均借貸成本進一步下降至4.39%，平均貸款年限為6.59年。境外美元票據、國內公司債券的長年期、低票息屢屢刷新業內紀錄。
對于龍湖的財務表現，國際信用評級機構也給予了充分肯定。其中，穆迪將龍湖的發行人和高級無擔保評級從Baa3上調至Baa2，展望穩定;惠譽亦將龍湖評級展望調升至正面。
龍湖為什么能做到?用龍湖集團董事長吳亞軍的話來說，這是多年堅持財務自律的回饋。
龍湖集團CEO邵明曉曾公開表示，在整個行業中，龍湖可能是唯數不多沒有用過非標、影子銀行、信托的企業，“非常堅定潔癖般地自律才走到今天”。
吳亞軍稱：“因自律得自由，因過去對自己夠狠，才獲得了今天的戰略回旋空間和戰略主動性。”
也正是因為穩健的財務和充裕的現金流，在拿地方面，龍湖得以更加從容應對，嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定布局一二線高能級城市，并適度下沉環都市圈衛星城。
財報顯示，過去一年，龍湖新增收購土地儲備總建筑面積為2567萬平方米，新增地塊121幅，權益面積為1847萬平方米。
從區域來看，其中環渤海地區、西部地區、長三角地區、華南地區及華中地區的新增面積分別占新增收購土地儲備總建筑面積的32.5%、24.5%、17.5%、15.3%及10.2%。
截至2020年底，龍湖集團累計總土儲達到7400萬平方米，權益面積達到5279萬平方米。約90%的貨量集中在高能級城市的價值區域，且成本合理，為盈利的持續增長奠定基礎。
2021年前兩月，龍湖新增土地儲備總建筑面積為81萬平方米，權益面積59萬平方米。
經營性收入筑穩“壓艙石”
481萬平方米有多大?
資料顯示，鳥巢的建筑面積為25.8萬平方米。481萬平方米相當于18個鳥巢面積的總和。
這是截至去年年底，龍湖已開業商場的總建筑面積。過去一年，疫情并沒有影響龍湖的發展步伐。
2020年12月30日，隨著龍湖重慶金沙天街正式開門迎客，龍湖2020年的商業拓展也劃上完美的句號。
作為全國首個商圈高鐵TOD城市綜合體，龍湖重慶金沙天街的開業也意味著全新的軌交商業模式在中國正式拉開序幕。
“20年的鍛造與歷練，確保集團在任何波動周期里都享有租金筑成的壓艙石，這正是龍湖商業自成立以來的孜孜以求。”龍湖集團在業績報告中寫道。
2020年，龍湖多航道服務引擎持續發力。財報顯示，過去一年，龍湖經營性收入135.7億元，同比增長33%，5年復合增長率達42%。
其中，物業投資業務不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%;物業管理及其他收入60億元，同比增長35%。
在商業運營航道，龍湖以“天街”為主。從2000年龍湖拿到第一個天街項目——重慶北城天街開始到現在，20年來，龍湖已開業49座商場，總建面達481萬平方米。商場全年銷售額超300億元。
其中，僅去年一年，龍湖新開業的商場就達10座，其中包括9座天街和一座星悅薈，遍及南京、成都、蘇州、西安、濟南、重慶6大中心城市，開業平均出租率達99%。
根據財報顯示，龍湖2021年在蘇州、南京、成都、杭州、長沙、武漢等地將有11個即將開業的商業項目。按此計算，到2021年底，龍湖商業擁有的已開業商場有望達到60個。
除了商業以外，龍湖集團在租賃住房航道亦持續發力。截至目前，龍湖冠寓已經布局全國30余個高能級城市，在穩步拓進和持續運營提升的同時，規模和影響力穩居行業前三。
而在智慧服務航道，財報顯示，2020年實現全口徑營業收入77億元，同比增長53.45%，實際管理面積1.72億平方米。
今年初，在四大航道之外，龍湖新孵化出兩條航道,分別是房屋租售航道業務、房屋裝修航道業務，其品牌為“塘鵝”。
對于新業務，吳亞軍表示：“未來兩年不會給它強制性的數量化指標，更多的是練團隊，把模式做得更加敏捷，另外在用戶端更多地發現一些撬點。”
“長跑者”龍湖的成長秘籍
龍湖集團曾為商業航道立下目標：到2020年商業租金目標預計達成60億。
2020年，目標的收官之年，龍湖實現物業投資業務不含稅租金收入75.8億元，超出原定目標的26%，同比增長超三成。
如果持續關注會發現，對于制定的目標，龍湖集團大多數情況下能超額完成。
2019年，龍湖集團制定的年度銷售目標是2200億元，最終，龍湖集團實現銷售額2425億元，目標完成率110.23%。
去年，龍湖集團銷售目標為2600億元。即便有疫情影響，龍湖依然超額完成，實現銷售額2706.1億元。
面向2021年，龍湖把銷售目標定在3100億元，增幅約15%。
“龍湖強調有回款的簽約、有利潤的增長。我們整體的權益比較高，超過70%，簽約的規模維持在前10左右的名次就比較滿意。”邵明曉表示。
為了實現銷售目標，龍湖準備了4700億的可售貨源。預計全年推盤項目271個，全新項目65個。
龍湖的穩健在于“長期主義”。“眼下龍湖交出的漂亮答卷，其實是幾年前的付出，而龍湖當下的諸多努力，也將在未來一一呈現給市場。”吳亞軍在業績會上道出了龍湖的成長“秘籍”。
“龍湖從來沒有為一個短目標去做事情。”吳亞軍表示。這也正解釋了龍湖在過去一年為何沒有“隨大流”分拆物業上市募資。邵明曉則用“大財不進急口”解釋了龍湖的做法。“對于智慧服務這條賽道，我們有充足的耐心，只要有耐心就會有機會，但前提是你要保持足夠的能力和資源。”邵明曉說。
此外，自律與克制亦是龍湖堅持長期主義的成長“密碼”。這些基因共同造就了龍湖集團的穩健，贏得了資本市場的青睞。
