打擊惡意炒作、降溫局部學區房熱的樓市調控方向，正加速由一線城市向二線城市延伸，最新“接棒”的城市是合肥。
5日晚間，合肥市住房保障和房產管理局發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱《通知》)，醞釀多時的“新皖八條”正式出爐。
根據《通知》，合肥將從八個方面進一步加強樓市調控，包括穩定增加居住用地供應、實行市區學區內成套住房入學年限政策、深化住房限購措施、實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴調控商品住房價格、加強住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設力度，以及嚴厲打擊各種房地產市場亂象。
對于此次出臺的“新皖八條”，58安居客房產研究院分院院長張波告訴第一財經，政策突出了精準調控、綜合施策的方向，旨在遏制當前合肥房價上漲的兩大主要原因——樓市炒作和供給不足。具體來看，一方面，新政打擊了二手學區房的炒作行為，實行6+3學位制、二手房限購、搖號+限售;另一方面，對于濱湖新區和高新區庫存不足的現象，將增加新房和租賃住房的供給。
“合肥作為省會城市，近幾年在經濟發展以及人口引入方面表現突出，在推動城市快速發展的同時，住宅的需求量也在同步提升。因此，通過單一的限購政策并不能有效緩解供需矛盾，增加供應量是重要手段。”張波說。
從供需角度來看，相關數據統計，2021年3月份，合肥市區共網簽住宅5327套，環比上漲30.0%，同比上漲24.1%。合肥市區最新庫存量為23498套，環比下跌7.6%。
供需不平衡一定程度上推高了房價。根據國家統計局數據，2月份，合肥市新房和二手房價格同比分別上漲5%、5.8%。合肥市房地產研究所副所長凌斌近日曾公開表示，合肥市是國家調控下的重點城市之一。
為遏制房價上漲過快的勢頭，《通知》提出：從嚴調控商品住房價格;強化房價地價聯動機制，嚴格“限房價”;新取得的居住用地，實行住房項目均價控制，平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價。
“這條規定具有創新性。”易居研究院智庫中心總監嚴躍進稱，過去各類房價的備案價格政策比較寬松，往往從申請預售證時起才開始管控。而此次新政將價格管控提前到了土地出讓前，這是限價政策的新模式。
除了限價外，為精準打擊部分區域二手住房和學區房炒作行為，合肥此次新政還明確了以“熱點學區、熱點區域、熱點樓盤”為調控重點。
自去年四季度開始，在合肥濱湖、高新區等熱點區域，業主群控盤，中介、自媒體惡意炒作房價等現象屢有發生。在合肥政務區等熱點學區，也曾曝光過中介機構握有二三十套學區房，利用經營貸全額購買，再通過高賣高買來哄抬房價的現象。
為此，3月份以來，合肥市房管局曾四度出手打擊樓市炒作亂象。3月2日，合肥出臺二手房網簽新規，旨在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現象發生;11日，合肥房管局對11家重點房地產開發企業及4家重點房地產經紀機構負責人進行約談;18日，合肥市房地產中介協會發布“關于不得參與炒房”的公示;23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業主。
此次出臺的“新皖八條”，從限學區、限售和限購三方面加強熱點學區、區域和樓盤的調控。
具體來看，根據《通知》，在限學區方面，自2021年新入學起，實行同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位(多胞胎、二孩等符合法律法規規定情形的除外)。
在限購方面，進一步收緊部分區域二手住房限購政策，暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房。
在限售方面，對熱點樓盤實行“搖號+限售”政策。自2021年4月6日起，登記購房人數與可售房源數之比大于(含等于)1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，由開發企業委托公證機構予以公證。公證搖號銷售商品住房時，開發企業應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易。
與此同時，針對近期少數外地戶籍購房者通過法拍規避限購查詢，造成部分“法拍房”成交價格不斷走高的現象，在限購方面，《通知》還明確，將法拍房納入限購范圍。
中原地產上海首席分析師盧文曦在接受第一財經記者采訪時表示，在降溫熱點區域樓市“虛火”和圍堵現階段樓市漏洞方面，合肥學習并借鑒了深圳、杭州等其他城市的經驗。
對于《通知》中提到加強金融端調控的要求，凌斌認為，這是下一步合肥樓市調控的重點，但在現階段，合肥在“嚴格落實房地產貸款集中度管理”上仍有困難，可能需要2-4年的時間，才能夠將貸款集中度降到國家要求的范圍之內。
“這主要基于兩個客觀事實，一是合肥市素有‘風投城市’稱號，而合肥的銀行在投放戰略性新興產業、支柱性產業的貸款方面能力不充足;二是銀行在貸款過程中本身額度較高，發放又比較遲，導致了合肥市的房貸利率長期處于全國的前列。”他說。
