縱覽近年商業地產玩家畫像，熟悉面孔之外，新晉選手中不乏住宅地產巨頭、科技互聯網企業、餐飲品牌、以及服裝產業集團等。
2020年10月18日，坐落于杭州的城市商業;藝術綜合體——天目里迎來開業，蔦屋書店中國首店隨之在這里亮相，引發一陣熱潮。然而，被很多人忽略的是，天目里并不是由傳統地產商操盤，它的幕后投建者，是江南布衣集團和大象設計。
自前衛的時尚基因、獨特的審美理念，服飾設計公司的進駐無疑為商業增添了一抹新鮮亮色。而千里之外，北京南城腳下，一座由格雷時尚打造的商業綜合體——上德中心也正破土而出。
那么，格雷時尚將建構怎樣一個商辦互動的空間生態?半路出家，其對商業又有著怎樣的理解與思考?大興又將有哪些值得期許的品牌落戶?日前，鳳凰網奇點商業記者獨家采訪上德中心寫字樓總經理宋偉、商業運營總經理申倩，以上謎底逐一揭曉。
亮點繽紛:打造花園式商業綜合體
北京初春的早上，乍暖還寒。南五環外的京開高速東側，上德中心項目正在緊鑼密鼓的建設中。記者從現場看到，三棟寫字樓及購物中心的整體框架，已基本搭建完畢，外立面雛形初具。
這座京南新地標總建筑面積約20萬平方米，無論體量還是規格都值得稱道。據宋偉介紹，上德中心將于今年正式交付投入使用，以辦公為核心，寫字樓部分近8萬方，預計年中入市，現在已進入推廣、招商蓄客期，在洽談的都是一些行業頭部企業。
此外，作為大興地區國際甲級生態地標，上德中心已獲得LEED金級認證，并獲得北京市結構長城杯金獎，不僅是新媒體產業基地自持物業的最高標準，也是大興首家獲此殊榮的辦公物業。
宋偉表示，辦公空間能滿足不同大小的辦公面積需求。上德中心擁有在男裝領域深耕近30年的格雷時尚基因，依托集團的產業優勢，可以為入住企業提供公共服務及服裝產業鏈服務平臺，降低企業運營成本。
商業方面，規劃運營面積約5萬方，包括地上3層及地下1層。建成后，這里將是京開以東商圈，首個集商務辦公、休閑購物、藝術文化為一體的商業綜合體。
值得關注的是，這也是格雷時尚集團落地的首個商業項目，馳騁服裝領域27年，第一個空間作品，他們顯然“不想做得太粗糙”。
著重于后疫情時期人們對自然生態的向往，上德中心與DLC地貌景觀設計合作，打造了約23000㎡的沉浸式花園廣場。
上德中心項目僅花材就選取了近百種苗木，屆時，上德中心東南西北各角落都將展現別樣景觀，做到四季有景，四季有花。夜晚時分，花園將由多維燈光交織包裹，搖身一變，成為“夜光花園”。
為加強垂直人流動線，擴大社交休閑場地，上德中心還特別設置了“雙屋頂聚集地”。在動態元素的應用上，上德中心青睞于“水”的躍動感。據悉，除噴泉景觀外，上德中心還將引入一個從4層屋頂傾瀉而下，直至B1層的真水幕簾;東北入口的折角LED，則將打造京城首個裸眼3D網紅屏，增加環境趣味。
對于整體基調的把控，申倩給出六個字的總結——時尚，卻不另類。項目具備網紅氣質，但更注重建筑細節與品味，如此，才能使商業保持較長的生命周期，“我們希望入市的項目是一件作品，經得起時間推敲。”
業態融合:平衡居民及白領需求
古人在《離騷》中曾言，“紛吾既有此內美兮，又重之以修能。”商業的法則與此相通，擁有了瑰麗繁華的外表，能否持續延展內涵、煥發活力，考驗著運營者的基本功。
近年來，受疫情陰霾及增量市場影響，各地寫字樓去化走低，空置率攀升，上德中心是否有信心跑贏商辦市場大勢?
宋偉表示，大環境下亦有小氣候，大興處于城市發展新區，受市場影響不明顯。此外，從地理區位看，上德中心位于大興國家新媒體產業基地，項目3公里內約35萬人，步行15分鐘可達項目約12萬人，人口多且集中，辦公物業更集中于新媒體產業園，出租率是不愁的。目前進駐的企業主要屬性為科技、金融、時尚、文創等。
管控運營方面，寫字樓利用云計算、互聯網等智慧手段，搭建了高效運營服務平臺，可以實現寫字樓運營、物業管控、企業協作的統一入口管理，提升寫字樓服務品質與運營效率。
以年輕族群及新中產家庭為主，寫字樓滿租后的固定客群約1萬左右。那么，商業部分在品牌業態上，如何平衡白領人群與周邊居民的消費需求?
申倩表示，三棟寫字樓是天然的客流供給池，辦公人群必然要納入考慮;另一方面，目前京開高速以東的商業供給較少，上德中心建成后勢必要承載周邊消費，兩者需要兼顧，消費習慣上，他們也正好存在時間差。
據她透露，目前購物中心的招商進度已完成30%，BHG精品超市、中影國際影城都已確認入駐。屆時，項目還將引入文藝青年衷愛的書店業態，全國最大的VICUTU概念店(面積近3000平)也將在這里迎來首度面世。商業部分的整體規劃既有自身特色，又與大興新媒體產業基地的定位相符。
商辦聯動:從生活到生活方式
在京城這片商業熱土上，南城一直缺乏存在感。橫向對比，大興標桿商業的競爭力、吸引力亦稍遜一籌。不過，近年來，繼宜家薈聚、鴻坤廣場之后，越來越多的實力選手如凱德、龍湖、大悅城(行情000031,診股)等開始在大興安營扎寨，面對競爭對手的涌入，格雷時尚是否有所畏憚?
申倩表示，即使有龍頭企業進駐，但相較于整個北京城，大興的商業飽和度也完全達不到要求，人均商場占有率甚至低于昌平和懷柔。
目前，新機場的建成對土地價值提升形成利好，這些都意味著，大興商業地產充滿機遇。上德中心的第一要義，則是充分滿足本地人群對美好生活的向往，讓他們不再舍近求遠。
不滿足于只做商業，自持運營之下，格雷時尚更希望上德中心成為南城一個小的商業聚集點，通過舉辦地標性、強影響力活動持續賦能，使項目具有更長久生命力和深遠內涵，如打造南城燈光節、舉辦時尚潮品發布會等。
在上德中心，商業與辦公的聯動、時尚與藝術的融合，展開了關于場景的多重想象。
宋偉認為，千禧一代是當前職場的主要人群，這代人生長于信息技術飛速發展的時代，生活相對富足，思想更加活躍，追求創意。“工作從來不僅僅是工作，而是實現自我價值的媒介”，他們立志實現生活與工作的融合，新一代白領正經歷著從“生活”到“生活方式”的進階。
上德中心作為大興國家新媒體產業基地的門戶形象，通過立體化多層次的園林景觀，使5A甲級寫字樓與時尚多元的商業版塊功能銜接，互動互聯，互生共融，進而實現“在花園里辦公，在森林中ShoPPing”的商辦環境和諧統一，為大興營造獨特人文藝術環境的同時，致力于打造國際生態辦公新地標。
談到更遠的未來，我們了解到，上德中心不會只是一棟單體，大興項目成功入市后，集團也會考慮在其他地區陸續復刻。那么，格雷時尚會是一支異軍突起的商業新秀嗎?我們拭目以待。
