據Wind統計，截至1月26日，房企發行包含一般公司債、私募債在內的公司債31只，錄得總發行額278.55億元。去年同期，房企發行對應公司債只數和金額分別錄得12只、121億元。海外債也迎來新一輪的發債高潮。

與此同時，市場也出現了存量公司債利率密集調整，顯示開發商正積極利用海外債市流動性寬松的背景，加大融資，優化債務結構。

利率調整

自2020年底以來，在滬、深兩市交易所上市交易的房企“存量”公司債，利率出現明顯異動。

其中，房企7年期及以上存量公司債發債，利率近期開始上調。

比如，龍湖集團(00960.HK)旗下“16龍湖04”，為“5+5”結構的10年期存續期產品。公司最新公告在本期債券存續期后5年從3.75%上調至4.40%。

保利發展(600048.SH) 旗下“16保利02”，為“5+2”結構的7年期存續產品，最新公告將本期債券后兩年的票面利率從3.19%上調至3.95%。

華夏幸福(600340.SH)旗下“16華夏債”，為“5+2”結構的7年期存續產品，最新公告將本期債券后兩年的票面利率從4.88%上調至6.60%。

相對于7年期“存量”公司債產品，房企5年期及以下期限產品的利率整體延續了過去金融大環境融資利率下行的走勢，但也有少數房企開始下調存量債利率。比如，時代控股(01233.HK)的“18時代13”債券，期限3年，目前已進入存續期的最后一年，公告披露該債券利率將從7.5%下調到2.5%。

無獨有偶，美的置業(03990.HK)的“19美的01”、“19美的02”兩只存量債券，在存續期最后一年，最新公告將利率集中下調到0.1%。

2020年，個別房企曾發生類似下調存量債利率的情況。金地集團(600383.SZ)曾發布公告，欲將存續的“18金地03”債的票面利率由5.29%調降至1.50%。萬科(000002.SZ/02202.HK)意向在“17萬科01”債存續期后2年將票面利率由4.50%調整為1.90%。

企業調降存續債券的票面利率，勢必會刺激投資者的回售意愿，難免引發爭議。發債企業通常會給出“根據合同協議，有調整票面利率的權利，屬于正常的回售操作”，“公司會與持券投資機構提前溝通好”等說法。

但是，債市相關人士曾告訴第一財經記者，2020年出現的個別房企下調存量債利率與房企信用債融資成本下行的大背景密切相關。即使房企大幅下調票面利率倒逼持有人回售，在市場上仍有望以相對更低成本發債融資。尤其是融資成本分化嚴重的態勢下，頭部優質房企有了更多底氣公開下調。

此輪債市再現房企調降存續債券的票面利率較去年存差異，多被認為與房企借新還舊以優化債務期限結構、降低財務成本有直接關系。

時代控股回應第一財經稱，“18時代13”債券附帶發行人調整票面利率選擇權和投資者回售選擇權，在債券到期之前公司已提前新發行3+2年期的公司債券，用于置換該筆即將到達行權期的“18時代13”。且因“18時代13”的期限為2+1年，+1年對公司來說期限稍短，因此選擇在第二年末行權期時降低行權后的票面利率，投資者將債券回售給發行人。

債市利率漲跌互現通常離不開企業隨行就市的決策準則。但若是聚焦到地產這一具體行業來看，企業或許還有更深層次考量在內。

深圳一家中型房企融資部門的業務負責人告訴第一財經記者，房企調低存量債利率回售，再去交易所發新債多會被視為報表上的長期貸款而非短期債務。“這對公司的財務指標包括債務結構調整都是有好處的。尤其是‘三道紅線’出臺后，房企核心財務指標考核被放在了監管的紅線之下，企業有動力和訴求去調債務結構讓自己在符合監管。”

國內一家頭部信用評級機構的債市交易研究人士也表達了類似的看法。

至于龍湖集團、保利發展等房企主動下調存量債利率以借長債。該債市交易研究人士坦言，“開發貸、信托等受限于產品結構很難去做長期限，稍微上調利率能夠將短債長借可以說是開發商普遍的想法。”他言及，房企從流動性管理的角度上來說也存在這種合理性的訴求，傾向于發長債鎖定長期資本。

利率分化嚴重

年初集中發債屬于歷年傳統，房企搶跑發債，一方面年初融資成本較低，另外，也是防止后期融資環境難測所帶來的融資困難。

以美元債為例，久期財經的統計數據顯示，2021年至今，房企發行離岸債折合約131.94億美元。相較之下，2020年1月，海外債單月發行額度達183.38億美元，一舉刷新了房企近兩年的發行記錄。今年，房企美元債發行額度較去年同期有所回調但仍處于近年高位。

具體到發債結構來看，陽光城(000671.SZ)、藍光發展(600466.SH)、正榮地產(06158.HK)、新力控股(02103.HK)、中梁控股(02772.HK)、中國奧園(03883.HK)等十家房企今年1月發行了共計10筆364天到期的離岸債，規模為20.53億美元，平均息票率8.385%。

其中，碧桂園(02007.HK)1月擬發行5億美元五年期票據及7億美元十年期票據，利率分別錄得2.7%、3.3%，這已經屬于近年低位。

但是也有富力地產 (02777.HK)發行5億美元一年期優先票據利率高至11.75%;明發集團(00846.HK)一年期境外優先票據利率高至15%，融資利率分化之勢仍顯著。

深圳另一家中型房企的資產管理部門負責人直言，去年房企1月、2月選擇利率更高的短期離岸債多是出于應對因疫情銷售停擺的現金流。今年房企發行短期離岸債熱情仍較高，除了美元債利率趨低，還有融資監管環境的因素在內。

繼房企融資“三道紅線”和銀行信貸的“兩道紅線”后，上海、廣東部分銀行涉房信貸又收緊。新的一年接踵而至的是更嚴格的融資管控。

與國外債市類似，國內房企債市利率的分化格局同樣顯著。

整體來看，華僑城A(000069.SZ)、金融街(000402.SZ)、龍湖集團、世茂集團(00813.HK)等房企近期債券利率集中于4%-6%之間;但也有中小房企債券利率高居10%以上。“馬太效應”凸顯，中小房企在本輪融資中成本仍較高。

有時常關注債市動向的華南房企融資人士心態坦然，“并非不讓企業融資，是讓企業杠桿降下來、控風險。”

據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長22.45%。標普等國際評級機構預計行業融資環境將延續2020年下半年中性偏緊的狀態。

截至目前房企的發債情況來看，房企在未來三年內均面臨較大的債券到期潮，2021-2023年房企的到期債券金額均超過5500億元。

伴隨今年甚至未來三年內房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。在此情況下，除了發債之外，房企應加大項目去化，同時持續性加強銷售回款，增加自有現金。

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