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毛利率下滑 增收不增利,河南“地產(chǎn)大佬”建業(yè)地產(chǎn)困境難解

時(shí)間 : 2021-01-05 10:59:55來源 : 24時(shí)財(cái)報(bào)

雖然輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)助力建業(yè)地產(chǎn)千億銷售規(guī)模的突破,但轉(zhuǎn)型之路依然漫長(zhǎng)。

建業(yè)地產(chǎn)成立于1992年,后于2008年6月6日在香港聯(lián)合交易所有限公司主板上市,至今扎根河南已有28年。2016年,建業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入高速增長(zhǎng)模式,經(jīng)過多年發(fā)展,已成功成為河南地王,全國(guó)TOP50。

2020年,河南建業(yè)在資本市場(chǎng)上風(fēng)生水起。5月,建業(yè)新生活在香港上市;11月,中原建業(yè)也在港交所遞交了招股書。加上此前已上市的建業(yè)地產(chǎn)、筑友智造科技,河南建業(yè)將擁有四家上市公司,地產(chǎn)資本版圖越來越大。

2020年12月31日,“克而瑞研究中心”發(fā)布了《2020年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200》排行榜。榜單顯示,河南本土房企銷售額超百億的數(shù)量已達(dá)到10個(gè),其中建業(yè)地產(chǎn)、正商、康橋位于前三甲,銷售額分別為1039.1億元、423.8億元、271.5億元。由此可見,建業(yè)地產(chǎn)風(fēng)光無限。

但是《每日財(cái)報(bào)》也注意到,盡管輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)助力建業(yè)地產(chǎn)千億銷售規(guī)模的突破,但轉(zhuǎn)型之路依然漫長(zhǎng)。負(fù)債高企,增收不增利,盈利能力堪憂……河南“地產(chǎn)大佬”建業(yè)地產(chǎn)的日子并不如表面那般風(fēng)光。

毛利率下滑 增收不增利成問題

去年半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年6月30日止六個(gè)月,建業(yè)地產(chǎn)營(yíng)收130.19億元,較2019年同期上升43.60%;歸母凈利潤(rùn)7.27億元,同比增長(zhǎng)10.50%。

然而,建業(yè)地產(chǎn)2020年上半年毛利率卻較去年同期下跌3.6個(gè)百分點(diǎn),低至23.73%,而其凈利潤(rùn)率也僅有6.0%,較去年同期下跌2.5個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)建業(yè)地產(chǎn)2018年上半年~2020年上半年財(cái)報(bào)顯示,該公司毛利率和凈利潤(rùn)率長(zhǎng)期處于逐年遞減態(tài)勢(shì)。其中,其毛利率分別為36.05%、27.28%和23.73%,凈利潤(rùn)率分別為12.0%、8.5%和6.0%。建業(yè)地產(chǎn)深陷增收不增利窘境。

值得注意的是,建業(yè)地產(chǎn)聯(lián)營(yíng)合營(yíng)企業(yè)規(guī)模逐年擴(kuò)大,2014年年末,公司的合營(yíng)企業(yè)規(guī)模為40.44億元,2015—2019年分別為65.32億元、62.76億元、90.26億元、99.15億元和95.34億元,規(guī)模已經(jīng)接近百億元。而向合營(yíng)企業(yè)的銀行貸款及其他貸款的擔(dān)保金額也水漲船高,由2018年的49.85億元激增到2019年到103.73億元,增幅達(dá)到108%。

但建業(yè)地產(chǎn)對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)的付出與回報(bào)卻并未成正比。2015年~2019年,合營(yíng)企業(yè)為公司貢獻(xiàn)的凈利潤(rùn)分別為2.69億元、1.07億元、1.99億元、1564萬元和1.78億元。

現(xiàn)金流承壓 負(fù)債規(guī)模不斷攀升

數(shù)據(jù)顯示,2016年至2020年上半年,建業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債總額分別為373.29億元、540.54億元、916.93億元、1313.65億元,1510.78億元。2020年以前,凈負(fù)債率還能保持在60%左右;2020上半年,建業(yè)地產(chǎn)的凈負(fù)債率由2019年底的64.2%上漲了12.7個(gè)百分點(diǎn)至76.9%,這一點(diǎn)與建業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)的融資成本脫不開干系。

2020年3月中下旬以來,隨著國(guó)內(nèi)流動(dòng)性寬松,審批發(fā)行加速,房企發(fā)債利率進(jìn)入下降通道。但建業(yè)地產(chǎn)的融資成本卻不降反升。2020年上半年較去年同期的2.3億元驟增超1億元至3.70億元,同比增幅高達(dá)60.60%;而銷售成本緊隨其后,從2019年上半年的65.94億元增至2020年上半年的99.30億元,同比增長(zhǎng)50.60%。

建業(yè)地產(chǎn)的有息負(fù)債也在同步增加。2016-2019年末,建業(yè)地產(chǎn)的有息負(fù)債增長(zhǎng)曲線是143.56億元、155.84億元、198.51億元和314.91億元。2020年中期為363.21億元,較2019年同期增加超100億元。

2020年11月18日,建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱,就發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)已與相關(guān)購(gòu)買方簽訂協(xié)議。此次融資將用于償還一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債。如此“借新還舊”,建業(yè)地產(chǎn)的償債壓力可見一斑。

發(fā)力輕資產(chǎn) 代建慘成“接盤俠”

早在2015年,建業(yè)地產(chǎn)董事會(huì)主席胡葆森就曾表示,公司未來將以輕資產(chǎn)為主要模式,用3~5年實(shí)現(xiàn)從房地產(chǎn)開發(fā)商到新生活方式服務(wù)商的整體轉(zhuǎn)型。建業(yè)集團(tuán)旗下,除了建業(yè)地產(chǎn)屬于重資產(chǎn),2019年收購(gòu)的上市公司筑友智造科技公司,2020年5月上市的物業(yè)管理公司建業(yè)新生活,以及11月分拆準(zhǔn)備上市的代建公司中原建業(yè),這三家企業(yè)的方向分別為裝配式建筑、物業(yè)管理以及代建,都是側(cè)重于“輕資產(chǎn)”的發(fā)展路徑。

也就是說,從拿地、蓋房、裝配、再到物業(yè),建業(yè)地產(chǎn)打造了一條龍式服務(wù)。其中,中原建業(yè)的代建業(yè)務(wù)就是典型的輕資產(chǎn)。

殊不知,這代建業(yè)務(wù)也有“坑”。位于河南省周口市建設(shè)路與大慶路交叉口附近的“萬達(dá)+建業(yè)”核心商業(yè)項(xiàng)目,是由天香投資控股有限公司聯(lián)合萬達(dá)集團(tuán)、建業(yè)集團(tuán)共同打造的。也就是說,實(shí)際拿地的開發(fā)商是天香控股,而萬達(dá)和建業(yè)地產(chǎn)只是“錦上添花”,建業(yè)地產(chǎn)的角色是代建。

然而,天香控股把土地抵押出去之后,又將賬上的資金抽調(diào)到別的項(xiàng)目中,造成資金鏈斷了,項(xiàng)目停擺,業(yè)主急了。事實(shí)上,房地產(chǎn)開發(fā)商把土地抵押出去很正常,為了融資等后續(xù)的資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)都會(huì)這樣做。像這樣代建的項(xiàng)目,出事了之后開發(fā)商肯定負(fù)主要責(zé)任。但是對(duì)于代建方影響也很大,比如信譽(yù)、品牌,甚至是法律風(fēng)險(xiǎn)上。

經(jīng)歷一年多停擺的項(xiàng)目,建業(yè)地產(chǎn)最終扛下了所有,做了“接盤俠”。建業(yè)地產(chǎn)本想靠著“建業(yè)”的品牌溢價(jià),做代建等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù),賺“輕松”的錢,如今看來并沒有這么簡(jiǎn)單。

2018年,一直堅(jiān)守河南的胡葆森也松了口,表示將會(huì)有條件地走出河南。然而,截至2020年6月30日,建業(yè)地產(chǎn)的182個(gè)在管項(xiàng)目中共有174個(gè)項(xiàng)目位于河南省,占比超九成。實(shí)際上,走出去并不是一件容易的事。

隨著正商、永威等河南本土房企的持續(xù)發(fā)力,建業(yè)地產(chǎn)在河南省的占有率和銷售金額不斷受到?jīng)_擊。省內(nèi)地位難保,省外舉步維艱,建業(yè)地產(chǎn)如何疏解困境,《每日財(cái)報(bào)》將持續(xù)關(guān)注。

關(guān)鍵詞: 建業(yè)

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