時(shí)隔3年多，全國(guó)首個(gè)集體用地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目終于揭開了面紗，由萬(wàn)科開發(fā)的泊寓成壽寺項(xiàng)目在今年7月正式入市。

2017年11月16日，北京市規(guī)劃國(guó)土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，確定了未來(lái)五年北京集體用地建設(shè)租賃住房的供應(yīng)計(jì)劃，并明確了此類市場(chǎng)租賃住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、租金和租期情況。

此后，萬(wàn)科、天恒、首創(chuàng)、愿景等企業(yè)通過(guò)協(xié)議入股方式參與到集體租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中來(lái)。2018年，萬(wàn)科成壽寺項(xiàng)目取得立項(xiàng)批復(fù)，8月23日取得“工程施工許可證”，總用時(shí)僅5個(gè)月，2020年7月6日正式入市，成為全國(guó)首個(gè)開工及開業(yè)的集體土地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

根據(jù)央行財(cái)經(jīng)消息，北京計(jì)劃從2017年到2021年間，推出1000公頃集體建設(shè)用地，用于建設(shè)租賃住房，而這些租賃住房項(xiàng)目大多將在2020年開始入市出租。

在“租購(gòu)并舉”的背景下，集體土地的入市有效補(bǔ)充了北京租賃市場(chǎng)的供給，而對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，其深耕長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域多年，在集體租賃用地上的投入也拓寬了其在長(zhǎng)租領(lǐng)域的賽道。

但集體土地開發(fā)運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租項(xiàng)目還處于一個(gè)探索過(guò)程，這一領(lǐng)域并沒有先例可尋，相關(guān)的規(guī)范和政策也并未成型，商業(yè)模式和成本壓力也使得這一項(xiàng)目面臨很大的挑戰(zhàn)。

成壽寺項(xiàng)目將接受來(lái)自市場(chǎng)、政府以及萬(wàn)科內(nèi)部諸多方面的檢驗(yàn)。

成壽寺樣本

緊靠著南三環(huán)路的萬(wàn)科泊寓成壽寺項(xiàng)目還有相當(dāng)一大片的區(qū)域被圍擋封閉，更久以前，這里是一片小商戶聚集地，環(huán)境惡劣。

據(jù)了解，萬(wàn)科是在2018年3月15日取得立項(xiàng)批復(fù)，作為北京市第一批集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)工程，該項(xiàng)目得到了政府的高度關(guān)注，在項(xiàng)目手續(xù)辦理上給予了政策和技術(shù)支持，從立項(xiàng)到拿到施工許可證僅用了5個(gè)月時(shí)間。

該項(xiàng)目的立項(xiàng)主體為北京金城源投資管理公司，其前身為成壽寺村集體經(jīng)濟(jì)組織,成壽寺則是萬(wàn)科與村集體合作的項(xiàng)目。村集體以土地經(jīng)營(yíng)權(quán)與萬(wàn)科合作，萬(wàn)科負(fù)責(zé)所有建設(shè)成本投入，獲得項(xiàng)目45年經(jīng)營(yíng)權(quán)，村集體享受保底收益以及經(jīng)營(yíng)分紅;萬(wàn)科則負(fù)責(zé)產(chǎn)品打造和服務(wù)運(yùn)營(yíng)。

項(xiàng)目信息顯示，成壽寺項(xiàng)目總用地面積為1.03萬(wàn)平方米，容積率為2.8，總建筑面積為4.75萬(wàn)平方米。地上計(jì)容建筑面積為2.88萬(wàn)平方米，地下建筑面積為1.87萬(wàn)平方米，限高80米。整體規(guī)劃有約901間長(zhǎng)租公寓、3800平商業(yè)、600平社區(qū)配套面積。

在產(chǎn)品打造方面，針對(duì)長(zhǎng)租公寓客戶群體多為年輕人的情況，在傳統(tǒng)的公寓戶型外，萬(wàn)科還打造了五種主題風(fēng)格公寓，另外，在配套上，該項(xiàng)目還配建了3800平米的主題商業(yè)。在公共區(qū)域，萬(wàn)科的云中圖書館與國(guó)家圖書館合作，另外還配備了減壓的健身房等設(shè)施。

萬(wàn)科北方區(qū)域副總經(jīng)理曾巍表示：“上一代的泊寓配置上都比較單一，年輕人倒不是要求豪華奢侈，但年輕人追求的個(gè)性很多，項(xiàng)目前期我們做了很多客戶調(diào)研，篩選出‘主題房’來(lái)做突破口。”

對(duì)于長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵——社群方面，曾巍表示，北京有大院文化，鄰居關(guān)系還是很近的，基于此，我們提出了青年社區(qū)公約，共同約定更美好的生活方式;在商業(yè)部分，一方面，我們考慮到南城是老北京人聚集的地方，想把老字號(hào)引回來(lái)，另一方面，我們打造的街坊也是潮流個(gè)性的商街，會(huì)有類似星巴克，喜茶這樣年輕人喜愛的品牌。

基于社群文化概念，萬(wàn)科集團(tuán)合伙人劉肖將這個(gè)項(xiàng)目取名為“泊寓|院兒”。

從小在北京南城長(zhǎng)大的玖齡就是成壽寺項(xiàng)目的租戶，她認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目最具吸引力的就是它的配套設(shè)施非常完善。

“剛畢業(yè)的時(shí)候收入會(huì)比較低，只能選擇合租，安全問(wèn)題會(huì)有擔(dān)憂，收入穩(wěn)定了后就會(huì)選擇自己住，但是在市場(chǎng)上租的房子，讓我感覺大家都是在以出租為主要目的，往往就會(huì)出現(xiàn)房子位置還不錯(cuò)，但搬進(jìn)去所有的東西都需要再重整一遍，這個(gè)社區(qū)比較吸引我的，就是真的可以做到拎包入住，其他的配套設(shè)施真的很全，另外一個(gè)就是可能年輕的人比較多，一起溝通會(huì)比較簡(jiǎn)單，包括跟他們的工作人員溝通。”

目前，成壽寺項(xiàng)目首期交付1期共計(jì)235套房源，項(xiàng)目于5月底全部租罄，價(jià)格為3600元/月起，未來(lái)還有三棟樓將推出。

市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)

“用打造千萬(wàn)房子的團(tuán)隊(duì)去琢磨租3000元價(jià)格的房子，我們也有很多糾結(jié)。但還是覺得值得。”

曾巍這句話的背后也意味著集體用地長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)其實(shí)并不好做，項(xiàng)目具有公共性，這就在價(jià)格上決定不能完全按照市場(chǎng)的趨勢(shì)走，同時(shí)，還要保證品質(zhì)有文化的注入，這就給企業(yè)的成本以及回報(bào)率提出了更高的要求。

“這個(gè)事怎么叫成功，3000塊的價(jià)格，40分鐘地鐵到達(dá)工作的地方，這才叫成功。所以某種意義上，這個(gè)項(xiàng)目是0.5，成壽寺項(xiàng)目3600元起租，20分鐘抵達(dá)國(guó)貿(mào)，基本達(dá)到我的要求，下一個(gè)項(xiàng)目高立莊會(huì)更便宜。”

這是劉肖概念中認(rèn)可的模式，但執(zhí)行之中要困難得多，并且，由于此前并沒有先例，很多方面萬(wàn)科只能以更高的要求來(lái)保證合格。

萬(wàn)科拿到了北京集體土地6萬(wàn)套中的2萬(wàn)套，定價(jià)3000元租金的概念可以定義為建安成本1. 2萬(wàn)/平方米，但這個(gè)過(guò)程仍有許多地方可以優(yōu)化。

比如，北京市車位配比是1:1，根據(jù)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)，泊寓租客只有不到10%有車，而租賃項(xiàng)目仍要求挖4-5層做車庫(kù)，就會(huì)極大增加成本，造成浪費(fèi)。不過(guò)，項(xiàng)目也在不斷摸索與溝通中優(yōu)化這些問(wèn)題，豐臺(tái)區(qū)經(jīng)過(guò)開專家論證會(huì)，成壽寺項(xiàng)目的車庫(kù)比例得以降低。

而像防火就沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)，住宅防火是分層的，成壽寺項(xiàng)目是分戶防火，每戶都有消防噴淋，這是按酒店的標(biāo)準(zhǔn)。另外還有弱電系統(tǒng)，強(qiáng)電系統(tǒng)等等，長(zhǎng)租公寓沒有對(duì)應(yīng)的合適的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，最后就變成了沒有標(biāo)準(zhǔn)的，就要一切從嚴(yán)，成本最高。

另外，項(xiàng)目的收益萬(wàn)科是劣后方，還要保證村集體的保底收益和分紅。

劉肖表示：“按照模型來(lái)算，全項(xiàng)目回報(bào)率約是6%，可以做到微利可持續(xù)。”

“集體土地有一定的限制，租房又是一個(gè)長(zhǎng)期的事情，項(xiàng)目建造方案需要長(zhǎng)時(shí)間的精細(xì)打磨，并在過(guò)程中不斷迭代，這都在倒逼我們的開發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。只要持續(xù)控制運(yùn)營(yíng)成本，保證較低的資金成本、優(yōu)化建造時(shí)間就可以比其他企業(yè)有優(yōu)勢(shì)。”

據(jù)了解，該項(xiàng)目萬(wàn)科從國(guó)開行獲取了專項(xiàng)信用貸，25年期低息利率。另外，依托長(zhǎng)久積累的裝配式建筑研發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目采用綠色環(huán)保材料，即裝即住;以全干法裝修消除現(xiàn)場(chǎng)濕作業(yè)，實(shí)現(xiàn)冬季雨季施工，最終把單間工期壓縮到10天完成。

破冰

集體租賃用地直接來(lái)源于“租售并舉”的政策背景，而放之租賃市場(chǎng)，它仍舊有著很廣闊的空間。

根據(jù)萬(wàn)科2017年的調(diào)研數(shù)據(jù)，北京的租賃人口有860萬(wàn)，住宅有750萬(wàn)套，其中可用于租賃的有430萬(wàn)套，這其中僅有250萬(wàn)套合規(guī)，剩下則是不合格的城中村和地下室，這部分不合格的逐年在拆除中。

當(dāng)時(shí)，一居室單間的月租金價(jià)格在3千到5千，兩居和三居的月租金價(jià)格在7千到1萬(wàn)。合規(guī)的250萬(wàn)套租賃住房的平均套租金為7000元/月，這個(gè)價(jià)格超出了年輕人的合理支付范圍(房租占月收入的三分之一較為合理)，需要對(duì)應(yīng)的月收入在2-3萬(wàn)元。事實(shí)上很多人的收入達(dá)不到這個(gè)水平。

“北京最多一年供應(yīng)25萬(wàn)套住宅，還有折舊的15萬(wàn)套。其實(shí)供給關(guān)系非常吃緊。而我們判斷，年輕人的收入多為1-1.5萬(wàn)/月，所以3000元/月才是一個(gè)相對(duì)合理的價(jià)格”，劉肖表示。

在這些背景下，北京萬(wàn)科拿下了6萬(wàn)套中的2萬(wàn)套，占比達(dá)到35%，其次是首創(chuàng)、華潤(rùn)等企業(yè)。但商業(yè)模式上，搶占市場(chǎng)與集體租賃用地的發(fā)展路徑又是不相兼容的，首先它具有公共屬性，其定價(jià)和回報(bào)率并不完全隨著市場(chǎng)波動(dòng)，另外，它對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力、資金實(shí)力要求都很高，最后它需要企業(yè)與村集體、政府多方形成默契。

劉肖表示：“占坑的心肯定是不能有的，因?yàn)榭焖僬伎雍统掷m(xù)經(jīng)營(yíng)其實(shí)有點(diǎn)兒矛盾。我們希望打造出的是可持續(xù)、可復(fù)制的生意模式，而一件事想做長(zhǎng)久，一定也要有初心和情懷。”

但這個(gè)行業(yè)還面對(duì)著很多的不確定性，相關(guān)政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)這些都需要逐步完善。

除了上述的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，劉肖還表示：“房產(chǎn)稅是12%，提出的建議是到4%，現(xiàn)在的運(yùn)營(yíng)成本比較大，目前是微利可持續(xù)，如果稅降下來(lái)，就會(huì)更可持續(xù)。”

在劉肖看來(lái)，這仍是一門值得關(guān)注的生意，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)長(zhǎng)租公寓屬于第二賽道，也是基于戰(zhàn)略的。

“基于生意，企業(yè)危機(jī)感很大。北京新房市場(chǎng)，去年銷售額3000億，規(guī)模上低于重慶、杭州，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。在租賃市場(chǎng)，250萬(wàn)套房子一年租金是8萬(wàn)塊的話，那就是2000億租金的市場(chǎng)。如果萬(wàn)科在北京能做到10萬(wàn)套，一套每年4萬(wàn)塊租金，是40億租金，市值很大。一個(gè)企業(yè)家奮斗的重要目標(biāo)是企業(yè)價(jià)值，租賃市場(chǎng)的戰(zhàn)略價(jià)值被低估了。”

長(zhǎng)租公寓經(jīng)過(guò)近兩年市場(chǎng)的紛紛擾擾已經(jīng)退燒大半，但萬(wàn)科卻在這一領(lǐng)域開出新花，盡管成壽寺項(xiàng)目只是劉肖概念中的0.5，但“在試運(yùn)營(yíng)前7天就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了一期滿租，另外后續(xù)即將開放的高立莊定價(jià)更低，距離檢驗(yàn)0到1其實(shí)也不遠(yuǎn)了。”

關(guān)鍵詞： 萬(wàn)科